選擇物業(yè)是婚禮堂投資決策中的第一步，也是最重要的一步。
近幾年，婚禮堂市場(chǎng)開(kāi)始了產(chǎn)業(yè)新狂歡。各類(lèi)行業(yè)爭相入局，如今的市場(chǎng)已邁入存量競爭時(shí)代，行業(yè)呈現一片繁榮的趨勢！
但是事實(shí)上婚禮堂可以稱(chēng)之為一條看上去是陽(yáng)光大道，一置身卻遍地荊棘的投資路。根據調查：目前市場(chǎng)上的婚禮堂80%盈利困難。其中，選擇物業(yè)是投資決策中的第一步，也是最重要的一步。
近些年，老舊廠(chǎng)房、公共場(chǎng)地改造婚禮堂的案例層出不窮，對于不同的婚禮堂，物業(yè)選擇也會(huì )有不同的考量因素。
選擇合適的婚禮堂項目，獲得預期收益，規避投資可能帶來(lái)的風(fēng)險便成為婚禮堂投資人必備的功課。
今天和大家分享關(guān)于選擇婚禮堂物業(yè)方面的注意事項，幫助大家投資不踩坑。
物業(yè)位置選擇如何權衡？
物業(yè)對于婚禮堂行業(yè)而言非常重要，如何挑選優(yōu)質(zhì)物業(yè)一直是投資人的難點(diǎn)。
婚禮堂行業(yè)屬于實(shí)體產(chǎn)業(yè)，仍需要強調以地段為王。尤其是婚禮堂會(huì )更加強調距離的問(wèn)題，結婚會(huì )存在區域性。大部分新人在預定婚禮酒店時(shí)，都會(huì )選擇距離新房五公里內的酒店。
所以在開(kāi)業(yè)選址的時(shí)候，就需要考慮這塊五公里以?xún)鹊母鞣N因素，是否有足夠強大的競爭對手，是否有足夠的房地產(chǎn)新樓盤(pán)，交通是否方便等等。
其次，如今的婚禮堂設計經(jīng)歷過(guò)多次的更新和迭代。大多數高大上、奢華的設計都會(huì )呈現在高挑的宴會(huì )廳當中。大部分新人進(jìn)入到宴會(huì )廳的最直觀(guān)感受是在乎宴會(huì )廳有多高和廳內有無(wú)柱。
所以選擇婚禮堂的理想物業(yè)通常是層高7米以上，廳內無(wú)柱，布局較為方正。畢竟這些因素會(huì )影響客戶(hù)感受，直接決定到用戶(hù)購買(mǎi)決策。
最后，所選物業(yè)如果可以擁有自營(yíng)的停車(chē)場(chǎng)，且能夠滿(mǎn)足宴會(huì )火旺日時(shí)大部分宴會(huì )客人的需求，將會(huì )是很大的一個(gè)加分項。
同樣，更多的長(cháng)輩們也會(huì )考慮門(mén)頭和周邊環(huán)境等因素，這些與物業(yè)相關(guān)的方方面面都會(huì )成為客戶(hù)選擇時(shí)所考慮的方面。
西安雅悅東方宴會(huì )酒店創(chuàng )始人 王超在對于婚禮堂物業(yè)選擇上就曾以運營(yíng)者的身份表達過(guò)自己的想法，他認為在物業(yè)選擇上需要結合當地市場(chǎng)，迎合客群喜好進(jìn)行選擇。
他以上海摩可納藝術(shù)中心和西安雅悅東方宴會(huì )酒店為例，提出上海市場(chǎng)對于婚禮堂的物業(yè)標準較高，在選址上再三考量之后，最后確定了寶山區的一個(gè)園區內。
首先，園區的地理位置解決了停車(chē)場(chǎng)的問(wèn)題，交通便利；其次，園區的規劃更受上海人小資風(fēng)格的喜歡；再者，獨立的宴會(huì )廳，會(huì )給客群提供良好的私密空間。
而西安雅悅東方的選址定在西安一個(gè)非常重要的區域，大家熟悉的大雁塔、大唐不夜城都在其中，區域人口密集度比較高。
并且，在這個(gè)區域內選擇了老舊廠(chǎng)房園區進(jìn)行改造，共有12個(gè)宴會(huì )廳，層高都在8米且都是無(wú)柱設計，非常受當地人的喜歡。
房產(chǎn)租賃風(fēng)險如何規避？
目前，中國的大部分婚禮堂物業(yè)都屬于租賃，這意味著(zhù)，物業(yè)成本將是婚禮堂經(jīng)營(yíng)過(guò)程當中占比很大一部分。
其次在租賃合同過(guò)程中或到期后，婚禮堂可能因為出租方重大客觀(guān)因素影響需要更換新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，或者需要和出租方就續租進(jìn)行協(xié)商。
此外，在原有租賃合同到期并續簽的過(guò)程中，存在租金上漲的風(fēng)險。尤其是原有租賃期限較長(cháng)的會(huì )所，其租賃合同到期續簽后存在租金大幅上漲的風(fēng)險。若主要會(huì )所租金上漲幅度較大，將會(huì )對盈利構成不利影響。
總結一下，房產(chǎn)租賃好價(jià)格的標準是：
其一，租賃年限建議至少10年以上，租賃期少于10年的物業(yè)謹慎考慮；
其二，租金低于市場(chǎng)行情，且出房率高，才是好價(jià)格；
其三，房租可有適度遞增，遞增變緩或是遞增數據越小越好，市場(chǎng)合理遞增為兩年5%或者3年6-8%；
其四，免租期時(shí)間越長(cháng)越好；
在選定物業(yè)前，一定要充分了解10年內當地政府部門(mén)對該地段下達的有關(guān)條例、政策，如：是否有新建地鐵、改道、修路、新建、拆遷等規劃。這些情況，都可以影響婚禮堂的營(yíng)收與投資策略。
若該區域即將封閉修路，期間來(lái)往不便，營(yíng)收就會(huì )下降；若物業(yè)面臨拆遷，婚禮堂可能還沒(méi)回本就被通知拆遷，先前的投資只能一筆勾銷(xiāo)了。
物業(yè)消防問(wèn)題不容忽視
婚禮堂的消防安全問(wèn)題，向來(lái)是婚禮堂投資管理中的重中之重。
首先，消防許可證是酒店投資過(guò)程中一項較難辦理的證件。一旦處理不好，酒店就不能順利開(kāi)業(yè)。有投資人在采訪(fǎng)中表示，因為消防的問(wèn)題酒店延遲了一年開(kāi)業(yè)，不僅多交了450萬(wàn)的租金，還花了90多萬(wàn)用于辦理消防證件。
無(wú)論是從居住安全，還是投資成本來(lái)看，消防都是婚禮堂投資過(guò)程中的關(guān)注重點(diǎn)。而且，火災的發(fā)生，對婚禮堂的影響可能是毀滅性的。
首先需要明確的是婚禮堂的物業(yè)用房性質(zhì)必須是商業(yè)性質(zhì)，如果產(chǎn)品不符合的話(huà)，就無(wú)法辦理后續手續，所有投資最終只能打水漂。
而且物業(yè)建筑優(yōu)先選擇混泥土梁承重的框架結構，因為好的結構更利于后期的空間分割和消防系統的重新改造。
此外，一般用于商業(yè)建筑需要兩次消防手續，一消常由開(kāi)發(fā)商負責，主要包括消防設計審核和消防驗收。
二消則一般由租戶(hù)自行負責，主要檢查的是內部裝修設計審核。如果遇到一消不合格的物業(yè)，位置再好租金再低都不要考慮。
所以，對于租賃物業(yè)婚禮堂投資人而言，就需要對婚禮堂消防的關(guān)鍵環(huán)節和系統建設有個(gè)全面的認知和了解。
這樣一來(lái)，無(wú)論是接手毛坯物業(yè)，或是轉租存量婚禮堂時(shí)，投資人都能對婚禮堂消防投入成本進(jìn)行更精準的評估。
寫(xiě)在最后
俗話(huà)說(shuō)：選擇比努力更重要。
選對了物業(yè)，就像嫁對了人，后續才有可能經(jīng)營(yíng)出好的生意；而一旦選錯了物業(yè)，婚禮堂作為重資本投入行業(yè)，將會(huì )面臨巨大的沉沒(méi)成本，陷入進(jìn)退兩難的困境。
物業(yè)并不難選，關(guān)鍵是不要被所謂低廉的租金、虛幻的藍圖所迷惑。記?。禾焐弦粋€(gè)餅，地下一個(gè)坑。
別輕信房東/中介/開(kāi)發(fā)的的嘴，自己調動(dòng)各種資源，做足物業(yè)盡調，發(fā)現問(wèn)題、規避風(fēng)險，為自己的創(chuàng )業(yè)開(kāi)個(gè)好頭。
[ 原創(chuàng )聲明：本文為結婚產(chǎn)業(yè)觀(guān)察原創(chuàng )；轉載請注明作者姓名和來(lái)源。文章內容系作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表結婚產(chǎn)業(yè)觀(guān)察對觀(guān)點(diǎn)贊同或支持。 ]
關(guān)注微信公眾號：結婚產(chǎn)業(yè)觀(guān)察（wionews），每日推送，干貨互動(dòng)精彩多
