深坑十二年分拆路 | 世茂房地產(chǎn)7.77億獲上海深坑酒店項目

近日，上海世茂股份有限公司擬向世茂房地產(chǎn)轉讓深坑酒店項目，深坑酒店在建工程交易價(jià)格7.77億元。

近日，上海世茂股份有限公司擬向世茂房地產(chǎn)轉讓深坑酒店項目，深坑酒店在建工程交易價(jià)格7.77億元，較賬面價(jià)值4.31億元，將給公司帶來(lái)約3.4億元的增值收益。

上海世茂股份有限公司公告稱(chēng)，公司受委托建設的“辰花路二號地塊”深坑酒店項目可轉讓狀態(tài)，公司擬向世茂房地產(chǎn)轉讓項目開(kāi)發(fā)建設權、在建工程的所有權及在建工程所占土地的使用權。

根據項目公司反饋，上述酒店項目在建工程達到可轉讓狀態(tài)。該公司全資子公司世茂新體驗擬向世茂房地產(chǎn)全資子公司上海世茂槿拓置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：槿拓置業(yè)）轉讓“辰花路二號地塊”深坑酒店項目的開(kāi)發(fā)建設權、在建工程的所有權及在建工程所占土地的使用權。

據了解，上述交易標的的轉讓價(jià)格為7.77億元，此外世茂股份還將收取建設管理費用1658萬(wàn)元。而鑒于槿拓置業(yè)為該公司控股股東世茂房地產(chǎn)的全資子公司，本次交易構成關(guān)聯(lián)交易。

資料顯示，深坑酒店即上海佘山世茂深坑酒店，位于上海辰花公路北側、橫山塘東側。深坑酒店因為有水下情景套房、與崖壁的自然資源融合定制的空中花園、從相同高度的懸崖上垂掛而下的壯觀(guān)瀑布、搭積木一樣建造的鋼結構抗9級地震建筑等等亮點(diǎn)，每一處建筑都會(huì )以獨一無(wú)二的建筑和景觀(guān)奇跡而出名。

項目占地面積10.54萬(wàn)平方米，總建筑面積6萬(wàn)平方米。據了解，2006年時(shí)，深坑酒店就已立項，由于地質(zhì)方面的難度，世茂花了7年進(jìn)行規劃研究，直到2013年才正式動(dòng)工。

目前，項目結構已封頂，在建工程及其所屬地塊已獲得了必需的相關(guān)證照、批準文件。截至2017年9月30日，深坑酒店在建工程項目的賬面價(jià)值為4.31億元。

深坑酒店，來(lái)源：世茂股份

作為撬動(dòng)資本市場(chǎng)的高手，帶領(lǐng)世茂集團“三駕馬車(chē)”——地產(chǎn)、酒店、商業(yè)各自獨立上市，一直是主席許榮茂的愿望。

隨著(zhù)世茂股份于2001年登陸A股，世茂房地產(chǎn)2006年登陸香港資本市場(chǎng)，其中的兩個(gè)已經(jīng)順利實(shí)現，唯獨酒店上市仍在籌謀中。

有業(yè)內人士分析指出，將優(yōu)質(zhì)的酒店項目集中到世茂房地產(chǎn)，不排除是世茂為實(shí)現將酒店資產(chǎn)包在港交所分拆上市所做的準備。

據了解，早在2006年，許榮茂就已提出分拆酒店業(yè)務(wù)的構思，但作為流動(dòng)性較差的重資產(chǎn)，國內酒店的投資回報率一直處于較低水平，資本市場(chǎng)對酒店資產(chǎn)也并不看好，世茂的酒店上市路經(jīng)過(guò)幾番輾轉，走得并不順利。

盡管如此，世茂仍對酒店業(yè)的前景表示看好，并不斷擴大酒店規模。截至2017年12月31日，世茂集團自持酒店已開(kāi)業(yè)的有18家，擁有客房數量超過(guò)6000間，2017年度世茂旗下各家酒店合計完成收入17.08億元。

許榮茂似乎也沒(méi)有忘記他的上市夢(mèng)。在今年3月底舉行的年度業(yè)績(jì)會(huì )上，全場(chǎng)幾乎沒(méi)有發(fā)言的許榮茂只談及一點(diǎn)，那就是計劃未來(lái)3-5年內酒店平臺實(shí)現單獨上市。

酒店資產(chǎn)包

雖然同屬世茂集團旗下，但將酒店資產(chǎn)從A股平臺世茂股份轉移，集中注入港股平臺世茂房地產(chǎn)，以實(shí)現在港交所分拆上市，或許正是這筆交易的最終目的。

聯(lián)昌國際證券分析師鄭懷武指出，酒店類(lèi)重資產(chǎn)公司本身的流動(dòng)性較差，是一個(gè)“死”的資產(chǎn)，如果可以分拆上市，就可以將資產(chǎn)重新進(jìn)行評估、盤(pán)活、套現，分拆之后，企業(yè)將擁有一個(gè)新的融資渠道。

不過(guò)在做融資套現之前，資產(chǎn)包自身的質(zhì)量和價(jià)值尤為重要，這也將決定盤(pán)活后的價(jià)格。

據世茂房地產(chǎn)披露，截至2017年12月31日止，世茂集團共持有29家酒店，其中，自持酒店已開(kāi)業(yè)的有18家，包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外灘茂悅大酒店、上海佘山茂御臻品之選酒店、南京世茂濱江希爾頓酒店、牡丹江世茂假日酒店、紹興世茂假日酒店、蕪湖世茂希爾頓逸林酒店、紹興世茂皇冠假日酒店、福州世茂洲際酒店、天津生態(tài)城世茂希爾頓酒店、寧波春曉世茂希爾頓逸林酒店、武漢世茂希爾頓酒店、廈門(mén)康萊德酒店、寧波北侖世茂希爾頓逸林酒店、煙臺世茂希爾頓酒店及委托給世茂喜達管理的3家酒店。

許世壇在今年3月在業(yè)績(jì)會(huì )上介紹，2018年上海的深坑酒店、杭州的酒店將會(huì )開(kāi)業(yè)，另外在香港最大的東涌也會(huì )在2019年開(kāi)業(yè)。

營(yíng)運表現方面，2017年度世茂旗下各家酒店合計完成收入17.08億元，EBITDA為5.58億元，EBITDA率為32.7%。

世茂房地產(chǎn)還透露，曾委任獨立估值師對該集團酒店物業(yè)進(jìn)行截至2017年12月31日止的估值，29家酒店按公允價(jià)值為372億元，這一數字占目前世茂股份與世茂房地產(chǎn)總市值約40%。

值得一提的是，根據世茂房地產(chǎn)2017年年報，目前酒店業(yè)務(wù)仍被籠統放在世茂集團名下，世茂房地產(chǎn)這個(gè)上市平臺具體擁有多少酒店資產(chǎn)尚沒(méi)有清楚的劃分。

十二年分拆路

雖然從目前來(lái)看，世茂將酒店分拆上市的實(shí)質(zhì)動(dòng)作并不算多，但早在2006年，許榮茂就已提出分拆酒店業(yè)務(wù)的構思，不過(guò)受種種內外因素的影響，這一構想經(jīng)歷了諸多波折。

據了解，2011年5月，世茂房地產(chǎn)曾對外宣布，已向港交所作出初步查詢(xún)有關(guān)酒店業(yè)務(wù)在主板獨立上市的可行性，以旅游地產(chǎn)概念，計劃分拆旗下的五星級酒店資產(chǎn)上市。最終，因旅游業(yè)務(wù)未符合聯(lián)交所有關(guān)公司上市前須有3年持續經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)的規定，計劃一度擱淺。

2012年，世茂房地產(chǎn)放棄分拆酒店上市的消息傳出，而副主席許世壇將拆分擱淺歸因于資本市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的拆分時(shí)機不利。不過(guò)，放棄分拆上市并不意味著(zhù)世茂將減少對這一業(yè)務(wù)的投入，許世壇表示做好酒店業(yè)務(wù)仍是世茂集團當下的任務(wù)。

2016年6月的股東大會(huì )上，許榮茂再度提出，不排除時(shí)機成熟時(shí)將旗下酒店分拆上市，但該事項目前尚未有相關(guān)時(shí)間表。

酒店上市存在諸多困難，但期間世茂也在通過(guò)其他方式為酒店業(yè)務(wù)尋求資本化道路。其中2016年5月9日，世茂集團宣布攜手博時(shí)資本，以旗下多家五星級酒店為平臺，發(fā)行了總規模達26.9億元的酒店資產(chǎn)證券化項目產(chǎn)品“博時(shí)資本—世茂酒店資產(chǎn)證券化”。

在成功登陸資本市場(chǎng)之前，類(lèi)似的證券化實(shí)踐對世茂重資產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)而言，無(wú)疑有助于緩解其面臨的資金問(wèn)題。

不過(guò)，在許榮茂心中，酒店分拆上市始終是最好的資本化出路。

在鄭懷武看來(lái)，國內的酒店能成功登陸香港資本市場(chǎng)的案例并不多，尤其是高端酒店更為困難。首先因為其入住率較低，一般在50%-60%，好一點(diǎn)的是60%多，其次酒店房?jì)r(jià)的提升空間有限，因此投資者對其前景普遍不太看好。

盈利差是內地酒店行業(yè)的普遍問(wèn)題，這也是資本市場(chǎng)拒絕酒店資產(chǎn)的最大因素。近年來(lái)在港股上市的內地酒店數量也極少，因而，世茂要完成上市道路仍需做出不少努力。

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