在巨大的潛在市場(chǎng)以及政府的政策導向下，以文化、旅游、養老為發(fā)展重點(diǎn)，以運營(yíng)為導向、資源整合、精細化管理為開(kāi)發(fā)模式的文旅地產(chǎn)或是當下房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商轉型的新方向。

2017年沈陽(yáng)市深化經(jīng)濟體制改革工作要點(diǎn)明確提出：商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)向眾創(chuàng )空間、文化、旅游、養老等用途轉化。此外，在日前出臺的樓市十三條政策中也提出：“對已供應、未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，在符合用地政策規定前提下，開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請轉換用途，支持向文化、旅游、養老等業(yè)態(tài)轉化?！?/p>

可見(jiàn)，在政府的政策導向下，以文化、旅游、養老為發(fā)展重點(diǎn)，以運營(yíng)為導向、資源整合、精細化管理為開(kāi)發(fā)模式的文旅地產(chǎn)或是當下房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商轉型的新方向。

一、特色小鎮——政策激勵的新熱點(diǎn)

在眾多以山地、湖濱、濱海等自然資源作為賣(mài)點(diǎn)的文旅地產(chǎn)項目中，主題公園、特色小鎮項目發(fā)展速度尤為迅猛，據RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數據統計：2016年，主題公園、特色小鎮新增項目為110個(gè)，新增用地高達6001萬(wàn)平，高居文旅地產(chǎn)項目之首。

古北水鎮

而特色小鎮之所以能獲得開(kāi)發(fā)企業(yè)的青睞，一方面“回歸自然”成為當下消費者旅游消費的新時(shí)尚，特色小鎮蘊藏著(zhù)巨大的市場(chǎng)潛力；另一方面也有賴(lài)于中央關(guān)于特色小鎮建設的明確方向及相關(guān)政策指引——

2016年2月： 《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮化建設的若干意見(jiàn)》中提出發(fā)展具有特色優(yōu)勢的魅力小鎮，帶動(dòng)農業(yè)現代化和農民就近城鎮化。

2016年7月： 《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮培育工作的通知》中提出，2020年前，我國將培育1000個(gè)各具特色、富有活力的特色小鎮。

2016年10月：住建部公布了我國首批127個(gè)特色小鎮名單。發(fā)展特色小鎮已成為推進(jìn)供給側結構性改革的重要平臺以及深入推進(jìn)新型城鎮化的重要抓手。

為了更好的推進(jìn)國家對新型城鎮化建設的需求，同時(shí)也為了抓住政策導向下的發(fā)展新機遇，今年5月，沈陽(yáng)市政府發(fā)布《沈陽(yáng)市特色鄉鎮建設實(shí)施方案（2017-2020年）》，即：到2020年力爭規劃建設15個(gè)產(chǎn)業(yè)特色鮮明、基礎設施完備、人文氣息濃厚、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、體制機制靈活的特色鄉鎮，涉及渾南、于洪、沈北新區、蘇家屯等9個(gè)地區。

顯而易見(jiàn)，在政策的激勵與鼓動(dòng)下，未來(lái)特色小鎮將在全國遍地開(kāi)花，并成為文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新熱點(diǎn)。

二、特色小鎮發(fā)展概況與解析

1.四大標簽促成特色小鎮

特色小鎮是聚焦特色產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，集聚發(fā)展要素，具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內涵、旅游和一定社區功能的發(fā)展空間平臺。而其在空間規劃和布局上需具備以下四個(gè)要素：

一定的空間范圍——特色小鎮的規劃區域面積一般控制在3-5平方公里左右，核心區建設面積控制在1平方公里左右為宜。

明確的產(chǎn)業(yè)定位——特色小鎮應該選擇一個(gè)具有當地特色和比較優(yōu)勢的細分產(chǎn)業(yè)作為主攻方向，使之成為支撐特色小鎮未來(lái)發(fā)展的大產(chǎn)業(yè)。

完備的功能組合——小鎮的建設應該配備完善的城市配套設施及功能、生活居住等配套公共服務(wù)設施，最終實(shí)現人才的集聚。

特色的文化標簽——特色小鎮的培育要形成獨特的文化標識，與產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，從而實(shí)現特色小鎮文化功能聚而合、文化形態(tài)精而美、文化產(chǎn)業(yè)特而強、文化機制活而新。

2.特色小鎮的發(fā)展規模

根據RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的統計顯示，目前我國已建的特色小鎮絕大多數分布在南方；從小鎮數量來(lái)看，浙江省、云南省與湖南省位列前三名，特色小鎮數量分別達到了315個(gè)、211個(gè)與105個(gè)。而在已經(jīng)發(fā)布特色小鎮政策的18個(gè)?。▍^、市）當中，有15個(gè)?。▍^、市）明確提出了省級特色小鎮的創(chuàng )建數量；其中，遼寧省明確規定全省將在未來(lái)重點(diǎn)培育和規劃建設50個(gè)特色小鎮。

3.特色小鎮的成功要素

一個(gè)成功的特色小鎮，離不開(kāi)區位環(huán)境、產(chǎn)業(yè)聚集、設施配套、文化旅游、品牌效應、政府力量多方面因素，其中區位決定吸引力、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人口、配套完善區域功能，而文化、品牌利于形成產(chǎn)品特色，政府則是特色小鎮未來(lái)發(fā)展的導向和有力支持者。

三、打造特色小鎮的關(guān)鍵要點(diǎn)

《沈陽(yáng)市特色鄉鎮建設實(shí)施方案（2017-2020年）》中提出，將著(zhù)重培育以休閑旅游、歷史文化、民族特色、現代農業(yè)、美麗宜居、現代制造、商貿物流等7大類(lèi)型為主的特色小鎮。那么，如何在短期時(shí)間內，培育及建設特色小鎮，從開(kāi)發(fā)階段到后期產(chǎn)業(yè)引入及區域功能建設都離不開(kāi)以下幾點(diǎn)：

1.挖掘屬地文化

特色小鎮應以特色建筑為平臺，屬地文化為靈魂，基于特色文化的現代演繹，營(yíng)造與現代城市差異化的情景，通過(guò)項目運營(yíng)實(shí)現區域土地增值，帶動(dòng)小鎮的特色化發(fā)展。

靈山小鎮·拈花灣坐落在無(wú)錫馬山國家風(fēng)景名勝區，與靈山大佛依山為鄰。拈花灣將佛教禪學(xué)的文化理念植入到特色小鎮的建設之中，依托自然景觀(guān)打造出具有禪意的生活社區。為了讓游客深切感受到當地禪文化的熏陶，拈花灣還將禪文化的精髓導入游覽體驗之中，通過(guò)定制型的禪修課程，打造出適合現代人的時(shí)尚生活方式。

靈山小鎮·拈花灣

此外，以RET睿意德此前操盤(pán)過(guò)的麗江金茂世家旅游綜合體項目為例，在項目周邊已陸續開(kāi)發(fā)了紅樹(shù)林、雪山藝術(shù)小鎮等旅游綜合體后，可以說(shuō)金茂世家面臨著(zhù)激烈的市場(chǎng)競爭。因此，團隊挖掘周邊商業(yè)的空白點(diǎn)，并結合屬地文化——納西族東巴文化，賦予項目獨特的性格標簽，以前沿的視角和國際化的手段，演繹具有麗江特色的度假體驗。而在上海申迪橫沔古鎮項目中，團隊則充分挖掘本地地緣屬性，通過(guò)對古建筑修復、再生和延續的建議保留了當地原生吳越文化與一代人的城鎮記憶。

可見(jiàn)，屬地文化的挖掘還可通過(guò)建筑形態(tài)、商業(yè)業(yè)態(tài)等進(jìn)行深化和加強，從而給消費者帶去獨特的文化體驗。而結合了屬地文化的特色小鎮不僅能擁有獨特的性格以吸引消費者，更提升了自身的商業(yè)價(jià)值、拓寬了未來(lái)的發(fā)展渠道。

2.特色產(chǎn)業(yè)支持

特色小鎮要以特色產(chǎn)業(yè)為依托，形成完整或者部分產(chǎn)業(yè)鏈，并且通過(guò)特色產(chǎn)業(yè)的聚集為小鎮導入一定的人口，從而促進(jìn)小鎮的基本生活配套設施的升級與發(fā)展。此外，通過(guò)對特色產(chǎn)業(yè)潛在內容的深入挖掘，形成特色產(chǎn)業(yè)+旅游產(chǎn)業(yè)相結合的發(fā)展模式，激發(fā)小鎮的內在活力，帶動(dòng)小鎮的人口流動(dòng)及經(jīng)濟的增長(cháng)，讓小鎮擁有源源不斷的生命力。

格拉斯小鎮位于法國東南部，是世界香水產(chǎn)業(yè)的中心，風(fēng)靡世界的品牌Chanel No.5香水就誕生于此，它也為法國贏(yíng)得了“香水之國”的美譽(yù)。作為法國香水的第一大生產(chǎn)地，這個(gè)不足4萬(wàn)人口的小鎮上擁有超過(guò)30家香水工廠(chǎng)，而香水業(yè)也為小鎮創(chuàng )造了每年超過(guò)6億歐元的財富。格拉斯小鎮擁有香水設計、原料采購、長(cháng)途運輸、批發(fā)經(jīng)營(yíng)等一系列香水全產(chǎn)業(yè)鏈，此外，還擁有香水博物館、香水實(shí)驗室、花田等旅游資源。每年，全球數十萬(wàn)的游客來(lái)此探尋香水的歷史，旅游業(yè)也成為當地的支柱產(chǎn)業(yè)之一。由此，格拉斯小鎮形成了香水特色產(chǎn)業(yè)+旅游產(chǎn)業(yè)雙驅動(dòng)的發(fā)展模式，更獨具魅力。

格拉斯小鎮

目前，旅游產(chǎn)業(yè)已成為我國各省特色小鎮最主要的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型之一。根據RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的統計顯示，在首批127個(gè)國家特色小鎮中，旅游產(chǎn)業(yè)占比高達51%，遠超其他類(lèi)型的特色小鎮的數量。而借鑒格拉斯小鎮的案例看，打造特色小鎮還應該將旅游開(kāi)發(fā)與區域特色新型城鎮化過(guò)程緊密結合，在產(chǎn)業(yè)特色上形成融合和支撐，以特色產(chǎn)業(yè)驅動(dòng)當地旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而實(shí)現經(jīng)濟的可持續性發(fā)展。

3.完善城市功能布點(diǎn)

在特色小鎮的建設過(guò)程中，必須加大基礎設施建設力度與城市功能的布點(diǎn)，不斷提升特色小鎮的承載力，完善服務(wù)功能，進(jìn)一步增強對人口、產(chǎn)業(yè)、資金等要素的吸附力，為招商引資、發(fā)展經(jīng)濟搭建有力的平臺。

位于浦東新區川沙鎮上海迪士尼國際度假區正是通過(guò)對城市功能布點(diǎn)的完善，對區域功能的明確劃分，將原本無(wú)人問(wèn)津的川沙鎮發(fā)展為世界級旅游度假區。

上海迪士尼國際度假區項目空間發(fā)展格局

在近7平方公里的范圍內，上海迪士尼國際度假區規劃了以迪士尼樂(lè )園、迪士尼小鎮為主的核心區，以及以酒店、會(huì )所為主的高端總部休閑區，以橫沔古鎮、旅游創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園為主的人文生態(tài)旅游區以及綜合娛樂(lè )商業(yè)區和遠期綜合開(kāi)發(fā)區等五大多功能城市配套分區，將復合性的城市功能布點(diǎn)在整個(gè)度假區之中。不僅增強了對人口、產(chǎn)業(yè)、資金等要素的吸附能力，為招商引資提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境，更是將川沙鎮發(fā)展成了以旅游、休閑、度假為主的上海城市副中心。

4.讓商業(yè)具備展示魅力

未來(lái)特色小鎮的商業(yè)設施除了承擔基本的吃飯、購物、住宿功能，還承擔著(zhù)文化展示、文化體驗、互動(dòng)交流、游覽體驗等復合的功能。

當特色小鎮中的商業(yè)設施變得更具展示魅力，每一個(gè)店鋪就都是風(fēng)景點(diǎn)，都是文化體驗點(diǎn)——純粹的商業(yè)功能會(huì )逐漸弱化，旅游價(jià)值和文化價(jià)值逐步凸顯。游客也能在閑逛中產(chǎn)生消費欲望，在歡樂(lè )中產(chǎn)生消費行為。以?shī)W地利的哈爾施塔特鎮為例，其不僅將茜茜公主的傳奇故事與當地商業(yè)完美嫁接，而且也透過(guò)商業(yè)向世人展示了小鎮：格魯納鮑姆酒店是茜茜公主

曾下榻過(guò)的酒店，如今已被打造為游客必經(jīng)的旅游景點(diǎn)之一；將民宿開(kāi)在歐洲上世紀風(fēng)格的建筑中，通過(guò)商業(yè)化的打造展現了歐洲當地文化，帶給游客交互性的文化體驗。

哈爾施塔特鎮

作為RET睿意德服務(wù)的項目，“嘉善夢(mèng)東方”以吳越文化為基礎，設置了包括有機農場(chǎng)、江南美食、漁獵主題酒店、民俗體驗等多個(gè)亮點(diǎn)。其中，漁獵主題酒店通過(guò)遠古漁村的空間架構，向觀(guān)光者展示漁獵農耕時(shí)期的地域文化；而民俗體驗活動(dòng)，不僅增強了商業(yè)的互動(dòng)性，也是傳統文化輸出的最佳方式之一。

5.彰顯“特色”風(fēng)格

對于特色小鎮而言，最重要的是突出“特色”。因此，特色小鎮應該從功能、產(chǎn)業(yè)、形態(tài)三大方向入手，根據當地特色結合經(jīng)濟發(fā)展因地制宜、因勢利導，積極培育并形成只屬于自己的“特”與“色”。

從功能上講，以旅游激發(fā)小鎮內在系統與外部系統的良性互動(dòng)，從而實(shí)現興業(yè)、安居、游樂(lè )等復合功能；從產(chǎn)業(yè)上講，以“特色產(chǎn)業(yè)+旅游產(chǎn)業(yè)”為兩大核心發(fā)展架構——特色產(chǎn)業(yè)為基石，旅游產(chǎn)業(yè)為動(dòng)力，雙核驅動(dòng)特色小鎮發(fā)展；從形態(tài)上講，特色小鎮需形成獨特的風(fēng)格、風(fēng)貌和風(fēng)情，以歷史文化、生活方式、風(fēng)俗習慣等軟環(huán)境為基礎，塑造“小而精”特色風(fēng)情小鎮。

當人們對文化的追逐日漸成為一種習慣，以文化、旅游為開(kāi)發(fā)核心的特色小鎮儼然成了傳統地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)轉型的風(fēng)向標。然而，正像前文所提到，特色小鎮的開(kāi)發(fā)關(guān)鍵在于“特色”，而產(chǎn)業(yè)則是“特色”的靈魂所在。因此，沈陽(yáng)在打造特色小鎮時(shí)，一方面要結合屬地文化，從不同方面入手深挖文化根源，而不僅局限于清朝文化、工業(yè)文化；另一方面也要引入相關(guān)特色產(chǎn)業(yè)，避免產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)空心化、千鎮一面的問(wèn)題。

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