2017中國商業(yè)地產(chǎn)報告，跨界整合成未來(lái)發(fā)展必然趨勢

數據顯示，2017年前三季度商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情尤為高漲。其中全國辦公樓投資4978億元，同比增長(cháng)5.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房11710億元，同比增長(cháng)1.4%。

過(guò)去一年中，房地產(chǎn)行業(yè)轉型進(jìn)程進(jìn)一步加快，單一粗放的短平快開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售時(shí)代已經(jīng)被改變，更多的資本選擇進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。購物中心、寫(xiě)字樓、公寓、酒店等如雨后春筍般涌現。雖然形式不一，但都指向商業(yè)地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)商重新掘金的另一藍?！@便是當下的發(fā)展現狀。

國內消費持續強勁，推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步擴展。2017年1-9月，社會(huì )消費品零售總額26.3萬(wàn)億元，同比增長(cháng)10.4%，最終消費支出對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率達到64.5%。數據呈現出來(lái)的強大消費力，刺激了商業(yè)地產(chǎn)的擴圍之勢，包括香港房企在內的商業(yè)地產(chǎn)商都在不斷搶灘布局。

樓市調控政策的進(jìn)一步緊縮，也轉移了不少投資者在住宅市場(chǎng)的投資熱情，進(jìn)而轉向保值增值性更強的商業(yè)地產(chǎn)?？梢灶A見(jiàn)，未來(lái)縈繞住宅多年的投資屬性將逐步減弱，而商業(yè)地產(chǎn)將成為下一個(gè)投資藍海。

投資加速，商業(yè)地產(chǎn)庫存仍存

相比住宅市場(chǎng)，2017年的商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了更為高漲的發(fā)展熱潮。相關(guān)數據顯示，三年后的2020年，中國房地產(chǎn)投資交易總額或將達到2600億元，對比2016年將大幅增長(cháng)45%。而其中商業(yè)地產(chǎn)將扮演著(zhù)重要的角色，預計2017-2020年入市的資金將達到1萬(wàn)億人民幣。

從國家統計局公布的數據來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情更為高漲。2017年前三季度全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資80644億元，同比名義增長(cháng)8.1%，增速比1-8月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅增速增長(cháng)10.4%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資4978億元，同比增長(cháng)5.4%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房11710億元，總比增長(cháng)1.4%。

銷(xiāo)售面積方面，2017年1-9月全國辦公樓銷(xiāo)售面積為3250.86萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)32.7%，銷(xiāo)售額達到4447.9億元，同比增長(cháng)25.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積8197.77萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)23.7%，銷(xiāo)售額為8620.25億元，同比增長(cháng)31.8%。

除了在銷(xiāo)售端保持較大的增速外，2017年前三季度還有大量的商業(yè)地產(chǎn)供應投向市場(chǎng)。從統計局披露的數據來(lái)看，2017年1-9月，辦公樓竣工面積2244萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)36.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房7322萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)7.5%。

由于供應遠超過(guò)同期的需求，因此即使需求強勁，也沒(méi)能使市場(chǎng)的空置率有所下降。和去年相比，困擾商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“庫存”問(wèn)題仍然存在。前三季度全國商品房待售面積61140萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)-12.2%;其中住宅32256萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)-22%；辦公樓3537萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)6.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房15504萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)0.2%。

這也意味著(zhù)和住宅的庫存比例下降得比較快相比，商業(yè)地產(chǎn)的庫存壓力依然很大。雖然早在去年6月，國務(wù)院辦公廳就出臺了若干意見(jiàn)，允許將商業(yè)用房按規定改建為租賃住房。2017年7月份，12個(gè)重點(diǎn)城市也開(kāi)始試點(diǎn)推進(jìn)租賃住房建設。但是從數據端呈現的數據來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)去庫存仍然需要更多元化的思路。

共享時(shí)代，商業(yè)物業(yè)租金小幅上升

回首過(guò)去的10個(gè)月，投資開(kāi)發(fā)以及消費需求的演變，拉動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的快速增長(cháng)。重新吸引投資者和開(kāi)發(fā)商關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)，似乎有強勢回歸之勢，未來(lái)升值潛力值得期待。

商業(yè)地產(chǎn)的回歸，首先就表現在寫(xiě)字樓和商鋪租金的提升。2017年1-9月，“雙創(chuàng )”效應持續發(fā)酵，TMT(科技、媒體、電信)行業(yè)發(fā)展迅猛，這也直接帶動(dòng)了辦公樓租賃需求的強勁增長(cháng)。

從北上廣深等一線(xiàn)城市來(lái)看，受惠于旺盛的租賃需求，上述城市在2017年前三季度租金普遍上漲。以北京為例，全市及五大核心商圈寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求提升，租金繼續溫和上漲。有效凈租金為391.3元/月/平米，同比上漲2.6%。上海方面，由于有不少新興的商務(wù)區已經(jīng)漸漸成熟，因此有不少企業(yè)選擇入駐租金和交通更具吸引力的非中央商務(wù)區。受此影響，上海中央商務(wù)區的寫(xiě)字樓租金環(huán)比微跌0.3%，非中央商務(wù)區則環(huán)比上漲1.3%。

在空置率方面，共享辦公的加速跑馬圈地，對寫(xiě)字樓的空置去化起到了積極作用，也是推高寫(xiě)字樓租金的原因之一。以二線(xiàn)城市中的重慶為例，聯(lián)合辦公運營(yíng)商觸角已經(jīng)從普通的商業(yè)園區伸及甲級寫(xiě)字樓，成為市場(chǎng)需求的重要來(lái)源。

除此之外，作為商業(yè)物業(yè)不可或缺的一部分，過(guò)去幾個(gè)月中購物中心的表現也十分亮眼。面對日趨激烈的市場(chǎng)競爭，很多核心商圈的購物中心均進(jìn)行了改造升級，優(yōu)質(zhì)購物中心的空置率持續走低。得益于此，租金也有所上浮，尤以首層表現較為明顯。2017年第三季度，廣州全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金水平達702.5元/平/月，環(huán)比微漲0.1%，同比上漲0.6%。

另外，非核心商圈也有較突出的表現，隨著(zhù)城市不斷向外輻射發(fā)展，零售商持續看好非核心商圈及近郊，令區域內購物中心入駐率環(huán)比繼續有所上升。

2017年前三季度，全國居民消費價(jià)格同比上漲1.5%。其中，教育文化和娛樂(lè )上漲2.5%。在消費升級的背景下，酒店行業(yè)也交出了一張比較好答卷。酒店數據供應商STRGLOBAL的數據顯示，截至2017年7月，我國酒店入住率同比增長(cháng)4.8%，平均房?jì)r(jià)同比增長(cháng)0.5%，每間可售房收入(RevPAR)同比增長(cháng)5.3%。這也是RevPAR首次實(shí)現正增長(cháng)。

體驗創(chuàng )新，存量物業(yè)盤(pán)活消費新需求

從2010年住宅市場(chǎng)調控伊始，商業(yè)用地供應增加，大量企業(yè)轉型開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。這也導致以購物中心、城市綜合體和寫(xiě)字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)供應量激增。商業(yè)不得不面臨高庫存、同質(zhì)化運營(yíng)等困境。

以商業(yè)地產(chǎn)目前的狀況來(lái)看，傳統“短平快”的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式已經(jīng)不可持續。為了在眾多的項目中脫穎而出，不少商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)始構建新的價(jià)值鏈，走向精細化運營(yíng)。這也造就了2017年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的多點(diǎn)開(kāi)花。

最直觀(guān)的感受，就是購物場(chǎng)所從過(guò)往單一的零售中“脫胎換骨”，逐漸提高體驗性業(yè)態(tài)的占比。隨著(zhù)消費者的需求越趨多元，購物已不是商場(chǎng)唯一的“表達”方式，而是更多地呈現在休閑、運動(dòng)、娛樂(lè )、就餐、培訓、教育等多方面的消費訴求。

對于運營(yíng)商來(lái)說(shuō)，體驗式商業(yè)地產(chǎn)能夠通過(guò)營(yíng)造商場(chǎng)情景，最大化地將消費者吸引進(jìn)來(lái)，具有很強的聚客能力。此外，客群的問(wèn)題的解決帶動(dòng)了其他業(yè)態(tài)的消費，縮短新項目的市場(chǎng)培育期，對于銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)不無(wú)裨益。

2017年7月，大悅城就在北京、上海兩地開(kāi)始試水“智慧商圈”，打造體驗式購物中心。消費者只需要用支付寶掃口碑碼就能享受優(yōu)惠信息展示、綁定口會(huì )員卡、在線(xiàn)排隊、智慧停車(chē)、場(chǎng)景推薦等服務(wù)。

遠在香港的購物中心也感受到了這股體驗式潮流，在過(guò)去的19個(gè)月里，為了迎合消費者的多元化需求，香港金鐘的太古廣場(chǎng)調整了相關(guān)的招商策略。不僅引進(jìn)了30個(gè)新商家，還將餐飲類(lèi)店面的數量增加了一倍。同為商業(yè)地產(chǎn)港企的九龍倉和希慎興業(yè)等公司，也在為旗下的商場(chǎng)增添更多的餐飲和生活休閑類(lèi)商家。

需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的龐大存量激發(fā)了長(cháng)租公寓、聯(lián)合辦公空間等新興業(yè)態(tài)的興起。數據顯示，當前中國房屋租賃市場(chǎng)的規模是1.1萬(wàn)億元，至2025年將達到2.9萬(wàn)億元量級，2030年數字將倍增至4萬(wàn)億元。

這其中長(cháng)租公寓扮演著(zhù)非常重要的角色。2017年全年，長(cháng)租公寓市場(chǎng)的規模將突破4000億元。這也吸引了房產(chǎn)中介、酒店開(kāi)發(fā)商以及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )業(yè)公司紛紛加入。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商諸如碧桂園、龍湖、保利、萬(wàn)科、佳兆業(yè)等品牌房企也開(kāi)始加速跑馬圈地，演繹存量時(shí)代的創(chuàng )新空間。

另外，聯(lián)合辦公在2017年迎來(lái)了爆發(fā)性增長(cháng)。觀(guān)點(diǎn)指數獲取的數據顯示，目前全國約有2300家聯(lián)合辦公企業(yè)，平均每天就有3家企業(yè)誕生。而2017年全年，中國聯(lián)合辦公的潛在市場(chǎng)規模將在3萬(wàn)億以上。

體現在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不少企業(yè)甚至在自己經(jīng)營(yíng)的購物中心中內置了聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)。比如龍湖地產(chǎn)旗下的聯(lián)合辦公品牌“一展空間”已相繼在北京、成都、上海等地的天街商業(yè)中開(kāi)業(yè)。

融資趨緊，房企探路資本新通道

從另一方面來(lái)觀(guān)察，很多商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不佳，租金不能覆蓋運營(yíng)成本，空置嚴重；除此之外，扎堆的寫(xiě)字樓千篇一律、缺乏個(gè)性，造成供給結構和租戶(hù)需求不匹配的局面。而對于商業(yè)地產(chǎn)最為核心的資金問(wèn)題，國內商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金沉淀嚴重，融資模式仍然較為單一。

2016年10月，國家發(fā)改委也下發(fā)了《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調控政策的意見(jiàn)》，要求嚴格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。進(jìn)入2017年，證監會(huì )修訂相關(guān)細則，規定上市公司融資后18個(gè)月內不能啟動(dòng)再融資，次新股再融資將受限。此外，融資額度也不能超過(guò)上次發(fā)行股份的20%，這些讓原來(lái)就飽受資金困擾的商業(yè)地產(chǎn)處境變得更加困難。

在融資繼續收窄的趨勢下，資產(chǎn)證券化成為商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng )新工具悄然興起。2017年1月20日，大信置業(yè)旗下上午信托基金——大信商用信托成功登陸新加坡交易所主板，成為中國大陸首個(gè)民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)信托基金。這也激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始各顯神通，探索在海外市場(chǎng)的籌資之路。

新交所數據顯示，目前新加坡約有43個(gè)房地產(chǎn)信托與商業(yè)信托，總市值高達530億美元。其中有不少是由中國企業(yè)發(fā)起，而且是純中國資產(chǎn)在新加坡上市的房地產(chǎn)信托。借助新加坡這個(gè)國際性的房地產(chǎn)投資平臺，越來(lái)越多的國內企業(yè)盤(pán)活了資產(chǎn)池。并利用回籠的資金進(jìn)行其他業(yè)務(wù)擴展，實(shí)現了商業(yè)地產(chǎn)由“重”變“輕”的過(guò)程。

于國外疏通資金通道外，不少企業(yè)也在國內積極尋找突破口。先是10月中旬，新派公寓破冰長(cháng)租公寓REITs，擬發(fā)行金額為2.7億元的權益型類(lèi)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)產(chǎn)品;爾后的10月23日，全國首單央企租賃住房REITs及首單儲架發(fā)行的REITs產(chǎn)品也獲批發(fā)行，保利地產(chǎn)作為發(fā)行人，產(chǎn)品總規模50億元。這也意味著(zhù)，租賃型住房配套性融資的長(cháng)效機制已然破冰。

行業(yè)分析

回首走過(guò)的近一年時(shí)間里，2017年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了不少影響全行業(yè)的大事件。在短短四個(gè)月內，潘石屹將自己曾經(jīng)“珍愛(ài)”的上海虹口SOHO及凌空SOHO出清，作價(jià)85.14億元；而定下一億小目標的王健林，作價(jià)199.6億元，就將旗下凈值331.76億元總建筑面積328.63萬(wàn)平米的酒店資產(chǎn)包出售給富力。

看多看空皆有往來(lái)者，留下來(lái)的繼續堅守，并從重開(kāi)發(fā)轉向重運營(yíng)，越趨理性化。2017年，中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰、去蕪存菁，并涌出許多新的實(shí)踐和探索，推動(dòng)著(zhù)行業(yè)的發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng )新支點(diǎn)，原創(chuàng )IP盛行

興起之初的IP，只是在游戲、小說(shuō)、電影等文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)里擁有極高的話(huà)語(yǔ)權，而隨著(zhù)消費需求的升級，逐漸衍生出一種對相同文化和相同族群的認同和渴望。因此，IP的商業(yè)價(jià)值被逐漸重視，成為原創(chuàng )業(yè)態(tài)的主要發(fā)展脈絡(luò )。

商業(yè)交易最核心的因素就是稀缺性，稀缺性產(chǎn)生在哪里，哪里就將出現交易入口。對于好的商業(yè)IP來(lái)說(shuō)，不僅能瞬間擊中大家的情感訴求，產(chǎn)生源源不斷的話(huà)題，還能自帶流量，帶動(dòng)相關(guān)業(yè)態(tài)的發(fā)展。

哈利波特、機器貓、迪士尼這些大IP，是被植入商業(yè)地產(chǎn)的首選，比如購物中心主辦的線(xiàn)下IP主題展。2016年朝陽(yáng)大悅城開(kāi)始提出“自我IP化”，并先后舉辦了哆啦A夢(mèng)展覽、與原創(chuàng )品牌“吾皇萬(wàn)睡”合作舉辦實(shí)景體等。

2017年8月26日，朝陽(yáng)大悅城筑起“仙劍城”，仙靈島、仙劍客棧、水月宮，這些玩著(zhù)游戲、看著(zhù)電視劇長(cháng)大的年輕群體對仙劍很有認同感，同時(shí)又極具消費能力。其次，借助新興的VR等沉浸娛樂(lè )方式，還原粉絲心中的經(jīng)典場(chǎng)景，也成為商業(yè)IP的核心亮點(diǎn)。

大悅城提供的數據顯示，“仙劍城”開(kāi)業(yè)頭兩天將朝陽(yáng)大悅城的客流同比提升了11%，銷(xiāo)售額同比上漲26%(次周末分別是8%和22%)。

隨著(zhù)“互聯(lián)網(wǎng)+”熱度的飆升，新的傳播方式和新生代的IP不斷涌現。2017年“五一”黃金周期間，廣州正佳廣場(chǎng)利用戶(hù)外廣場(chǎng)打造“正佳野餐季”兩大活動(dòng)。其中，“正佳野餐季”成為國內商界屈指可數的成功原創(chuàng )IP活動(dòng)之一。

結合自身商業(yè)項目特性打造屬于自己的IP，不僅能為消費者帶來(lái)愉悅的體驗，同時(shí)還能轉化為經(jīng)濟效益。這也成為IP創(chuàng )新使用的新思路。

內資港資房企角逐，商業(yè)地產(chǎn)誰(shuí)將勝出?

2017年，繼在香港進(jìn)行激烈競爭后，內資房企與港企將博弈的地點(diǎn)順移到了內地，而相當一部分重心就放在商業(yè)地產(chǎn)上。

“規模即江湖地位”，這是內地商業(yè)地產(chǎn)商普遍信奉的金科玉律。但在港企看來(lái)，追求規模存在市場(chǎng)飽和的擔憂(yōu)，提高商業(yè)自持比例，通過(guò)精細化管理穩定現金流收入，才是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提升利潤空間的不二法門(mén)。

港資房企中，恒隆、新鴻基、九龍倉、太古等是精細化運營(yíng)的代表，這也使得它們在大型商業(yè)項目供應井噴，行業(yè)租金普遍下降的大環(huán)境下，可以保持較好的租金收入及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)影響力。以九龍倉為例，2015年初的業(yè)績(jì)會(huì )上，相關(guān)管理層就宣布商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉未來(lái)在內地發(fā)展的重點(diǎn)。其希冀5年之內，內地商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額可以占集團總量的30%以上。

從2017年中期業(yè)績(jì)報告來(lái)看，太古地產(chǎn)凈利增幅高達176.78%，溢利達147.63億港元，上半年的租金收入總額為55.55億港元。其中廣州太古匯漸入佳境，半年零售額增幅達13%。

而內地商業(yè)地產(chǎn)商則有不同的堅持，規模是他們不能放棄的追求。當前，中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)尚處于戰國時(shí)期，僅新開(kāi)業(yè)的購物中心每年就達到300多個(gè)，這個(gè)數量足以讓一家企業(yè)淹沒(méi)在歷史更新的洪潮中。

因此，對于內地商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，如何快速、高效地實(shí)現布點(diǎn)，搶占市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權才是現階段的重點(diǎn)。

資產(chǎn)優(yōu)化改造范式，商業(yè)價(jià)值再挖掘

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)是一門(mén)技術(shù)活，在這個(gè)長(cháng)期的動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程中，調整和變化一直伴隨左右?，F階段我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競爭激烈，一方面新增的項目不斷入市，另一方面一些過(guò)往占據核心商圈或者人流優(yōu)勢的項目被市場(chǎng)逐漸淘汰、輪換。

數據端顯示，2017年上半年，全國20大主要城市的商業(yè)物業(yè)存量高達1.37億平方米，同比增長(cháng)16%，預計全年存量達到1.62億平方米。

在這樣的大環(huán)境下，如何對這些存量資產(chǎn)進(jìn)行升級改造，如何借助運營(yíng)管理的力量激發(fā)其商業(yè)價(jià)值，是開(kāi)發(fā)商及投資者們能否盤(pán)活資產(chǎn)的關(guān)鍵，也成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的考題。

在商業(yè)存量項目密集的創(chuàng )新試錯期，也形成了初步的資產(chǎn)優(yōu)化改造范式。多家企業(yè)的實(shí)踐證明，經(jīng)得起市場(chǎng)考驗的項目，必定在空間規劃、招商和客戶(hù)粘性的培養上下了不少苦功。消費者定位是首先要解決的問(wèn)題，因為只有將客群聚焦化，才能更加精準地把握他們的價(jià)值觀(guān)訴求。

2017年8月，恒隆地產(chǎn)完成6萬(wàn)平方米上海恒隆廣場(chǎng)的資產(chǎn)優(yōu)化計劃，受惠于已完成的優(yōu)化工程，商場(chǎng)在2017年上半年已錄得極為可觀(guān)的租金收入和零售銷(xiāo)售額。

恒隆此次資產(chǎn)優(yōu)化，最為關(guān)鍵的就是更加明晰客戶(hù)定位。上海恒隆廣場(chǎng)冀望成為新一代高凈值人群娛樂(lè )消閑的必到之所，同時(shí)也是上海人所熟知的奢侈品高地。因此資產(chǎn)優(yōu)化過(guò)程中，恒隆斥資6億港元將舊有的裝修再設計、規劃，為顧客締造更優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境;此外還針對高凈值人群的消費需求，將世界100多個(gè)知名奢侈品牌集合于購物中心之中。

目前恒隆廣場(chǎng)的全年銷(xiāo)售額可達40億元，商場(chǎng)加寫(xiě)字樓的租金收入占集團總租金收入的1/5左右，達14億元。而資產(chǎn)優(yōu)化完成后，租金提升很明顯，平均上漲大約15%。

品牌的引進(jìn)、組合，是商業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化改造中最為關(guān)鍵的環(huán)節。因為在品牌普遍同質(zhì)化的今天，數量已不是唯一的標準。如何通過(guò)品牌間的巧妙組合持續豐富內容，并帶來(lái)消費者客流，才是資產(chǎn)優(yōu)化的歸屬。

2016年，世茂股份針對性地對下屬各商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)展品牌調改工作，目的就是要提高商場(chǎng)整體的品質(zhì)水平，保障商業(yè)項目競爭力。

商業(yè)地產(chǎn)資本運作，輕資產(chǎn)運營(yíng)的道與術(shù)

中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的脈絡(luò )里，“重資產(chǎn)”是繞不過(guò)去的關(guān)鍵詞。然而，資金沉淀、負債累累等弊病，都讓過(guò)去以量制勝的重資產(chǎn)模式開(kāi)始失去了“光環(huán)”，取而代之的是“以質(zhì)取勝”，即輸出品牌管理、資產(chǎn)證券化、保障充?，F金流的輕資產(chǎn)模式。

自2016年8月，國內首單商業(yè)物業(yè)按揭支持證券(CMBS)產(chǎn)品落地后，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化之路被點(diǎn)亮。資產(chǎn)證券化不僅能滿(mǎn)足困擾企業(yè)的長(cháng)期資金來(lái)源問(wèn)題，還能最大化地提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，分散了投資人投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。

根據中央結算公司的數據統計，2013-2016年，我國資產(chǎn)證券化發(fā)行額逐年遞增，由2013年300億元上漲至2016年的8600億元，增長(cháng)近28倍。截至2017年上半年，全國共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品4884.1億元，同比增長(cháng)68.87%，市場(chǎng)存量為14624.78億元，同比增長(cháng)66.48%。

劃撥到房地產(chǎn)方面，2014-2016三年期間，全國房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已發(fā)行97單，發(fā)行規?？傆嬤_1644.74億元。其中，雖然CMBS和類(lèi)REITs出現比較晚，但是可謂后起之秀，共計發(fā)行27單，規?？傆嫗?50.35億元，規模占比超過(guò)50%，成為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要工具。

商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的比重也在不斷上升，截止2017年6月30日，國內CMBS的發(fā)行數量為7單，發(fā)行規模合計高達402.62億元。其中，規模最大的當屬78億元的“國金-金光金虹橋國際中心資產(chǎn)專(zhuān)項支持計劃”。

需要注意的是，2017年住房租賃市場(chǎng)的證券化節奏也開(kāi)始明顯加快，魔方公寓、鏈家自如、新派公寓都推出了相關(guān)的資產(chǎn)支持計劃。

2017年10月中旬，新派公寓權益型類(lèi)REITs產(chǎn)品成為長(cháng)租公寓在REITs領(lǐng)域的破冰之作，爾后的10月23日，國內首單央企租賃住房REITs獲得審議通過(guò)，該REITs總規模50億元，以保利地產(chǎn)自持的租賃住房為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架發(fā)行機制。

2017年的中國商業(yè)地產(chǎn)，最為明顯的就是一些具有成熟運營(yíng)管理經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)品牌，開(kāi)始依靠品牌輸出來(lái)讓自己實(shí)現變“輕”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)著(zhù)色，新機遇與突圍之路

作為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟而誕生的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)成為吸引力較大的投資新領(lǐng)域。這一房企的“新寵”看似與商業(yè)地產(chǎn)無(wú)關(guān)，但其實(shí)有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

產(chǎn)業(yè)運營(yíng)的關(guān)鍵還在于提供配套商業(yè)服務(wù)，以打造產(chǎn)城一體化來(lái)說(shuō)，在建設園區的同時(shí)如和引進(jìn)新型商業(yè)業(yè)態(tài)、提供配套服務(wù)，并快速培養具有濃厚生活氣息的工作、居住環(huán)境，這些商業(yè)性思考都必不可少。

與商業(yè)地產(chǎn)有異曲同工之妙的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的回報周期同樣很漫長(cháng)，僅靠產(chǎn)業(yè)的收入來(lái)維持收支平衡明顯不可持續。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，慣常的做法是60%的用地為產(chǎn)業(yè)用地，另外35%是住宅用地，其余則為商業(yè)或者工業(yè)用地。

因此，除了保持住宅等快銷(xiāo)產(chǎn)品的比例以獲得充足的銷(xiāo)售額外，還需要持有、經(jīng)營(yíng)部分物業(yè)以賺取租金，或透過(guò)各種金融手段將持有的物業(yè)資本化。

以北辰實(shí)業(yè)攜手光谷創(chuàng )意打造的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目北辰·光谷里為例，該項目是一個(gè)產(chǎn)業(yè)與商業(yè)互為驅動(dòng)的產(chǎn)品，50萬(wàn)平方米的文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園中，擁有約24萬(wàn)平方米創(chuàng )意辦公。此外體驗式創(chuàng )意商街達到6.7萬(wàn)平方米，服務(wù)式公寓為2.8萬(wàn)平方米，其中自持的物業(yè)達到近10萬(wàn)方平方米。

未來(lái)展望

站在2017年的歲末進(jìn)行展望，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展傾向已成為各大企業(yè)不得不重視和思考的問(wèn)題。

可以預見(jiàn)的是，隨著(zhù)城市規模的不斷擴展和延伸，主城區或核心商圈的可開(kāi)發(fā)資源將逐漸銳減，因此相當一部分商業(yè)地產(chǎn)投資需求將下沉到三四線(xiàn)城市。

目前，在全國人口中，三四線(xiàn)城市占到的比例大約為53%。與一二線(xiàn)的城市相比，三四線(xiàn)城市的購物中心只占到全國城市購物中心的16.5%。一系列數據反映出，三四線(xiàn)城市的商業(yè)具有非常大的空缺，也意味著(zhù)更加顯著(zhù)的市場(chǎng)機遇。

觀(guān)點(diǎn)指數統計萬(wàn)達年報獲悉，其在2016年共開(kāi)業(yè)52個(gè)商業(yè)項目，其中大部分位于三四線(xiàn)城市。未來(lái)幾年，雖然1線(xiàn)和1.5線(xiàn)城市仍然是商業(yè)項目開(kāi)業(yè)的首選，但是類(lèi)似與昆明、沈陽(yáng)、重慶等二三線(xiàn)城市的比重則有了較大提升。

大數據等新興技術(shù)的應用也會(huì )是商業(yè)地產(chǎn)主要的發(fā)展趨勢，過(guò)往類(lèi)似于酒店、購物中心、寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)的數據收集只是通過(guò)商戶(hù)POS機輸入或手抄等基礎方式，精準性無(wú)法保證。這種粗略的統計帶來(lái)的負面效應就是客群數量、消費者行為、銷(xiāo)售情況等不能做到一目了然，因此在營(yíng)銷(xiāo)推廣、品牌調整方面也無(wú)法及時(shí)跟進(jìn)。

隨著(zhù)商業(yè)供給量的提升，同行間的競爭變得更為激烈，消費者儼然才是經(jīng)營(yíng)的重心。因此在消費者的多重選擇下，商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商需要更加關(guān)注他們的消費需求，大數據發(fā)揮的作用更不可小覷。

此外，值得關(guān)注的是，跨界合作概念將會(huì )在商業(yè)地產(chǎn)中持續蔓延。在聚焦傳統優(yōu)勢的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)會(huì )將觸角延伸至其他領(lǐng)域，探索新的跨界空間。比如，今年10月優(yōu)客工場(chǎng)攜手首旅如家酒店跨界合作，開(kāi)啟創(chuàng )享辦公空間新模式。

可以想象，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)江湖，一招已不能制勝天下。如何發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢，將成為各個(gè)企業(yè)最需要突破和平衡的關(guān)鍵。

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