三線(xiàn)城市真的需要五星級酒店嗎？

文章轉自：界面新聞，習曼琳

12月1日，阿里拍賣(mài)掛出一處“希爾頓大酒店”，該酒店位于山西省太原市，共計37層，起拍價(jià)超過(guò)5.53億元。

二三線(xiàn)城市多地五星級酒店爛尾

上述阿里拍賣(mài)上的拍賣(mài)信息顯示，所拍賣(mài)的希爾頓酒店所有人、建設單位和土地使用權人均為山西晉豪國際大酒店有限公司，拍品共37層，按照五星級酒店標準規劃，共有客房236間，分普通標準間、普通套房、商務(wù)標準間、商務(wù)套房、頂層套房（大套）。

拍賣(mài)依據為山西省高級人民法院執行裁定書(shū)（2015）晉執字第22-2號。界面新聞?dòng)浾咴谠摬枚〞?shū)中看到，拍賣(mài)的原因為酒店開(kāi)發(fā)方資金鏈斷裂，無(wú)法正常支付工程款。

太原希爾頓酒店于2006年開(kāi)始籌建，宣傳稱(chēng)為“山西省首家商務(wù)五星級國際酒店”，由希爾頓酒店管理公司和山西晉豪國際大酒店有限公司合作開(kāi)發(fā)，2011年可以正式開(kāi)業(yè)，但隨后經(jīng)歷了兩次停工。

根據估價(jià)報告顯示，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該幢樓工程已幾近完成： 主體工程已封頂，地下室、裙樓、塔樓結構工程已完成、二次墻體砌筑基本完成，鋼結構防火涂料基本完成，空調、排水、消防、強弱電等排線(xiàn)都已完成。

除了太原，公開(kāi)信息顯示，近年來(lái)，包括貴州貴陽(yáng)、安徽安慶、浙江諸暨、浙江富陽(yáng)、湖北宜昌、廣西桂林等地籌建的希爾頓酒店均出現了停工、爛尾的情況。

業(yè)內人士對界面新聞?dòng)浾弑硎?，這種爛尾現象在房地產(chǎn)低迷時(shí)會(huì )出現一大批。

他表示，高星級豪華酒店的投資模型與中低端酒店不同，后者以酒店本身的入住率和經(jīng)濟效益為主導，而對五星級酒店的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)一家五星級酒店，并不是想依靠酒店本身賺錢(qián)，而是依靠該豪華酒店，帶動(dòng)周邊房?jì)r(jià)的上漲，從周邊房地產(chǎn)等配套設施獲利，之后才考慮酒店本身的盈利問(wèn)題：“一般是先找個(gè)國外的大牌子，拉高房?jì)r(jià)，等周?chē)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)完，發(fā)現酒店虧損了，才來(lái)?yè)Q管理公司?！?/p>

所以，酒店工程爛尾與酒店撤牌有根本性的區別，爛尾是因為酒店所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，開(kāi)發(fā)商無(wú)法從其獲利而選擇放棄，與酒店品牌方無(wú)關(guān)；而酒店經(jīng)營(yíng)中的撤牌和暫停合作，則與酒店管理公司的管理能力有關(guān)系。

高星級酒店擴張背后的矛盾

近年來(lái)，高端國際酒店集團加快了在中國的布局，與此前秉持的“物以稀為貴”的頂級酒店發(fā)展理念有了根本轉變：希爾頓還擬對中國區引入三個(gè)新品牌——格芮希爾頓精選酒店、希爾頓嘉諾賓酒店、安泊酒店。

但同時(shí)，包括希爾頓在內幾家國際酒店品牌遭遇了業(yè)主主動(dòng)撤牌事件。

近日，位于華山路上的上海希爾頓酒店宣布將在2018年1月1日撤牌，由錦江國際酒店集團北方公司的昆侖品牌接管；幾個(gè)月前，25年歷史的虹橋喜來(lái)登“變身”虹橋錦江，這給外資酒店多年來(lái)以輕資產(chǎn)委托管理的合作模式帶來(lái)警示，對跨國集團來(lái)說(shuō)，如何在擴張過(guò)程中管理好多品牌也將是一種挑戰。

以最為“激進(jìn)”的洲際為例，公開(kāi)資料顯示，2008-2013年間，洲際酒店發(fā)生多起撤牌事件。據北京商報報道，洲際酒店在華的220余家酒店中有近半數處于虧損狀態(tài)，且自2010年開(kāi)始，洲際酒店頻頻出現業(yè)主解約的情況。洲際酒店在業(yè)內甚至被戲稱(chēng)為“最易分手酒店品牌”。

華美顧問(wèn)集團首席知識官趙煥焱對界面新聞?dòng)浾弑硎?，跨國集團頻繁被摘牌，這是因為在供大于求的情況下，其品牌優(yōu)勢不明顯?？鐕臼苤朴凇扒敉嚼Ь场?，有利可圖就發(fā)展，只要降低發(fā)展成本，中外合作會(huì )增加。

供大于求明顯反映在管理費上。趙煥焱表示，2017年，中外酒店管理公司管理費收取下降30%至40%，獎勵管理費的減少反映了中國酒店業(yè)供大于求后的業(yè)績(jì)下降，同時(shí)也致使管理公司在管理費收入與管理酒店數量上升不同步。

趙煥焱對界面新聞?dòng)浾弑硎?，跨國集團的平均管理費包括兩部分，其中基本管理費是營(yíng)業(yè)收入的2%，獎勵管理費是毛利潤的10%。相比之下，本土管理集團價(jià)格更低。

以本土酒店管理公司金陵為例，其2017年上半年收取管理費平均每家30.24萬(wàn)元；相比之下，由跨國管理公司管理的金茂集團8家酒店2016年全權委托管理費占營(yíng)業(yè)收入4.96%，每家平均管理費達到1120萬(wàn)元。

一位業(yè)內人士對界面新聞?dòng)浾叻治?，普遍?lái)講，跨國集團運營(yíng)的業(yè)績(jì)不佳，目前國內的高端酒店在管理上有本土化的趨勢。

三線(xiàn)城市真的需要五星級酒店嗎？

從1984年假日酒店Holiday Inn作為第一個(gè)國際酒店品牌進(jìn)入中國，國際酒店集團已在國內耕耘了30多年。從開(kāi)始的滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，到后來(lái)的過(guò)度炒作，發(fā)生在同樣屬于房地產(chǎn)類(lèi)型的五星級酒店身上。在投資過(guò)熱時(shí)，其建設速度遠超GDP增速，產(chǎn)能過(guò)?，F象在二三線(xiàn)城市尤為嚴重。

公開(kāi)資料顯示，截止今年12月，國際五星酒店數量最多的是上海， 共72家，比位于第二名的北京整整多出19家，而超過(guò)20家的有9個(gè)城市，分別是上海、北京、三亞、廣州、深圳、天津、杭州、成都及蘇州，幾乎都是一線(xiàn)城市。排名前20的城市中，江浙一帶酒店比重偏多，南京、無(wú)錫、寧波均有上板。

在一線(xiàn)城市競爭壓力之下，高星級酒店集團逐漸下沉至二三線(xiàn)城市，但一些二三線(xiàn)城市酒店目前仍以單體酒店為主，市場(chǎng)需求不大，市場(chǎng)趨于飽和。

從投資回收來(lái)看，在供大于求的情況下，高檔酒店的投資回報周期正在變得越來(lái)越長(cháng)，一些三線(xiàn)城市則更長(cháng)。趙煥焱表示，酒店作為商業(yè)地產(chǎn)有40年的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，黃金收獲期是開(kāi)業(yè)后6至20年。但對于國內的五星級酒店而言，投資回報周期普遍在25年左右。

在開(kāi)業(yè)初期，星級酒店不得不采取低價(jià)策略占領(lǐng)市場(chǎng)份額，所以通常新開(kāi)業(yè)的五星酒店在前幾年的財務(wù)狀況都不甚理想，甚至會(huì )出現虧損，普遍出現在二三線(xiàn)城市。但動(dòng)輒數億投資的酒店，在低價(jià)戰略的影響下，投資回報年限被拉得過(guò)長(cháng)，很容易出現資金鏈斷裂的現象。

根據公布國家旅游局監督管理司的數據來(lái)看，呈現出兩極分化的態(tài)勢：最高的為三亞2016年全國50個(gè)城市的星級酒店的投資回報率，收益率為12.91%，靜態(tài)回收期為7.75年；排名第二為上海，收益率為8.91%，靜態(tài)回收期11.22年。50個(gè)城市中，只有6個(gè)城市的回收期在20年以?xún)?，?9個(gè)收益率為正，剩下城市的收益率則為負數，其中洛陽(yáng)的收益率為-30.61%，銀川為-38.81%，為排名倒數兩位。

在收益率為負數的城市中，有不少省會(huì )城市和二線(xiàn)城市，包括濟南、杭州、武漢、成都、鄭州等等。

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