典型樣本復盤(pán)：從爛尾樓，到婚慶主題大樓！

有了婚慶這個(gè)概念主題，如何在眾多的婚慶元素中找到核心產(chǎn)品，是接下來(lái)胡煥皓及其團隊要思考的內容。

他認為，婚禮的這一天是結婚的“終點(diǎn)”，新人在前前后后籌備婚禮，都是為了在結婚這一天有一個(gè)完美的婚禮儀式。如果把婚禮這個(gè)“終點(diǎn)”做好了，其他的也都值了。

由此，“婚禮堂”的概念誕生，并作為了這一棟樓設計的核心和重點(diǎn)。

打造從婚禮場(chǎng)館、宴會(huì )、婚禮策劃、婚紗攝影、攝像等，提供全方位一站式的高品質(zhì)婚禮服務(wù)，這也是后來(lái)由胡煥皓在操盤(pán)和運營(yíng)項目過(guò)程中，逐漸衍生出的婚宴高端品牌，并由他親自取名的——御鑒禮宴。

商業(yè)模式設計好了，接下來(lái)的一步，就是該如何打造運營(yíng)體系了。

常規的商業(yè)操作手法，可能就是招商，交給第三方招商運營(yíng)公司去做，把樓先銷(xiāo)售出去了再說(shuō)。但在胡煥皓看來(lái)，如果只是簡(jiǎn)單的將樓賣(mài)出去，那就不叫商業(yè)運營(yíng)。

胡煥皓回憶，當時(shí)也曾有很多餐飲品牌過(guò)來(lái)談合作，但都被拒絕了。

“當以賺錢(qián)為目的進(jìn)行招商時(shí)，做法就會(huì )完全不一樣，解決得了眼前的困境，但是不能帶來(lái)長(cháng)久持續化的運營(yíng)，因為這棟樓不是他們的?！?/p>

因此，經(jīng)過(guò)再三的思考后，胡煥皓決定將物業(yè)留給自己團隊，親自做。

“其實(shí)一開(kāi)始我們也沒(méi)有形成完整的概念，項目具體要怎么做，只知道要做與婚禮相關(guān)的?！?/p>

項目在售賣(mài)之初，和武漢很多項目打法不一樣，他們將營(yíng)銷(xiāo)中心設在了大樓的5樓。

在以婚慶為主題元素的策劃下，營(yíng)銷(xiāo)中心打造的別具一格。

營(yíng)造有不同主題的婚禮場(chǎng)景布置，婚禮堂，將婚紗館、攝影攝像館等都請到了營(yíng)銷(xiāo)中心所在的5樓，將項目即將要打造的婚禮場(chǎng)景在營(yíng)銷(xiāo)中心提前實(shí)現，給人以所見(jiàn)即所得的真實(shí)感。

同時(shí)，邀請如婚紗店、攝影店、小型工作室等入住5樓，免租半年，目的就是將婚禮主題的概念實(shí)實(shí)在在的呈現出來(lái)。

而在當時(shí)，項目所處的周邊，還有來(lái)自中北路上的某寫(xiě)字樓，打著(zhù)鋪天蓋地的宣傳廣告，從電梯、車(chē)身、戶(hù)外大牌、LED顯示屏、電臺廣告等，周邊寫(xiě)字樓競爭激烈。

限于資金壓力，在沒(méi)有這些電梯、電臺、LED等廣告的情況下，胡煥皓及其所在的團隊，要想有所突破，難度很大。

經(jīng)過(guò)反復的研究和思考，胡煥皓認為，商業(yè)地產(chǎn)廣撒網(wǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，營(yíng)銷(xiāo)也是如此。他深知，項目自身體量也不夠大，輻射范圍也有限，唯有做口碑+精準營(yíng)銷(xiāo)，方能打出一條差異化的道路。

越是身處逆境，往往越能激發(fā)人的創(chuàng )造力。為此，胡煥皓帶領(lǐng)團隊，另辟蹊徑，創(chuàng )造了一個(gè)非常經(jīng)典的營(yíng)銷(xiāo)案例：

買(mǎi)了5萬(wàn)份，每份裝有4個(gè)雞蛋，在每份雞蛋的包裝上印上項目的LOGO和信息，從友誼大道沿線(xiàn)，免費派送至青山區內的各大小區，其中某設計院發(fā)了有3000份。雞蛋派發(fā)出去后，全面啟動(dòng)了項目寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售。

僅以某設計院為例，該院2千多名員工，共發(fā)雞蛋3千份，一周內就有八套寫(xiě)字樓成交自該設計院；一個(gè)半月之內總共賣(mài)出了80多套的好業(yè)績(jì)。

而算一算成本，一份雞蛋的成本不到3塊錢(qián)?？梢哉f(shuō)，這是一次成功的營(yíng)銷(xiāo)案例，也是項目當年唯一的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，為項目緩解了暫時(shí)的困境。

打造以婚慶為主題，盤(pán)活整棟樓，依然是項目的核心。

這注定是武漢當前唯一一座與婚慶主題息息相關(guān)，一磚一瓦都帶有婚慶元素的商業(yè)項目。

在寫(xiě)字樓外立面的設計上，胡煥皓親自設計把關(guān)，先后否掉了近20套設計方案，不僅要有建筑的識別度，帶有婚慶的元素，關(guān)鍵還要造價(jià)性?xún)r(jià)比高。

最終，經(jīng)過(guò)層層把關(guān)，才有了我們今天所看到的，帶有白色教堂元素的外立面，時(shí)尚優(yōu)雅的線(xiàn)條設計，成為過(guò)往人群一眼就能記住和識別的大樓。

這樣的多管齊下，項目在短時(shí)間內走出了困局。

有了商業(yè)模式，還要有一套完整的商業(yè)運營(yíng)設計。

胡煥皓說(shuō)到，自己從來(lái)就沒(méi)做過(guò)婚慶和餐飲，但當商業(yè)邏輯形成后，就開(kāi)始組建了一批志同道合的團隊。

通過(guò)兩年多的運營(yíng)，他和他的團隊，在一步步的摸索和學(xué)習當中，逐漸衍生出了一個(gè)高端婚禮宴會(huì )品牌——“御鑒禮宴”。

致力于全方位婚禮服務(wù)，從場(chǎng)景布置到宴會(huì )菜品，從婚紗攝影到婚禮統籌，提供全方位一站式的高品質(zhì)婚禮服務(wù)，讓新人省心省力。

在他她喜事廣場(chǎng)項目的二樓，打造有4個(gè)標準婚禮宴會(huì )廳，2個(gè)小廳，2個(gè)儀式廳。從御鑒廳、嘉禮廳、法式米其林、浮生繪多功能廳，青騎士、波普廳六大宴會(huì )大廳，鴛鴦里、未來(lái)鑒、沐恩禮等儀式廳。

每一個(gè)婚禮現場(chǎng)裝飾的美輪美奐，不同主題的風(fēng)格，讓年輕人所見(jiàn)即所得。

▲嘉禮廳

▲米其林廳

▲圣歌廳

▲卿是廳

▲浮生繪廳

▲未來(lái)鑒

可以說(shuō)，賦予婚禮主題的他她喜事廣場(chǎng)，從建筑外觀(guān)設計到室內場(chǎng)景風(fēng)格把控，皆為婚禮打造。且在每一個(gè)主題產(chǎn)品的設計上，都做到細節的完美。

以這里的御鑒廳為例，可容納500人的主題宴會(huì )廳，采用無(wú)柱式設計，整個(gè)廳場(chǎng)36米，寬24米，空高8米，異形T臺總長(cháng)15米，可容納最多40桌的擺臺，55㎡的高清led大屏幕設計，全場(chǎng)100個(gè)吊頂，62臺光束，擁有獨立的迎賓區。

▲御鑒廳

整體看起來(lái)品質(zhì)高端，唯美又夢(mèng)幻。與一般的年輕人在酒店辦婚禮，所有場(chǎng)景只能在當天布置，這種所見(jiàn)即所得的婚禮現場(chǎng)，幾乎一眼就能俘獲年輕人的心。

▲御鑒婚禮文化知識產(chǎn)權之鴛鴦禮書(shū)

2017年9月22日，御鑒禮宴——華中首家劇院式婚禮堂正式亮相武漢。

開(kāi)業(yè)之初，項目打出了“前100對新人在御鑒婚禮堂免費辦婚禮”的活動(dòng)。胡煥皓回憶，當時(shí)最遠的有來(lái)自湖北廣水和咸寧的新人，開(kāi)著(zhù)4輛大巴車(chē)到這里辦婚禮，只因為看了一眼這里的婚禮場(chǎng)景就決定在這辦了。

慢慢的，這里的經(jīng)營(yíng)情況開(kāi)始一天比一天好。

兩年多來(lái)，御鑒禮宴這里接待超萬(wàn)對新人，其中2個(gè)最大的廳，年舉辦婚宴次數超200場(chǎng)，單廳的場(chǎng)次一年甚至達300場(chǎng)。

御鑒婚禮堂的成功，也帶來(lái)了婚禮產(chǎn)業(yè)鏈商戶(hù)的相繼入駐，如今在他她喜事廣場(chǎng)寫(xiě)字樓里，家居、裝修、美容、婚紗攝影等相關(guān)公司紛紛進(jìn)駐，形成了一條完整的婚禮產(chǎn)業(yè)鏈。

自此，被賦予了婚禮主題概念的他她喜事廣場(chǎng)，已經(jīng)發(fā)揮了其強大的商業(yè)價(jià)值。

很自然的，最終這里的寫(xiě)字樓賣(mài)了，商鋪賣(mài)了。

從一個(gè)瀕臨爛尾的建筑到御鑒禮宴婚禮品牌，他她喜事廣場(chǎng)成為武漢當前首個(gè)以婚慶為主題，成功打造的寫(xiě)字樓項目。

可以說(shuō)，他她喜事廣場(chǎng)項目的成功，是一次婚禮與主題商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐的完美結晶。

而如今的美好，皆是在胡煥皓及其團隊從一步步的摸索和推敲中而來(lái)的，更重要的一點(diǎn)是，始終懷著(zhù)一顆為商業(yè)而打造的純粹目的出發(fā)，真正找到項目的價(jià)值點(diǎn)。

或許這點(diǎn)值得當前很多的商業(yè)公司和商業(yè)地產(chǎn)人學(xué)習，把項目當成生于茲長(cháng)于茲的依賴(lài)，打造品牌，提升價(jià)值，真心的做點(diǎn)事、留下一些作品，而不只是謀利益。

胡煥皓自稱(chēng)，她他喜事廣場(chǎng)項目能夠做到現在，并且一天比一天好，是個(gè)意外。御鑒禮宴品牌的誕生，也是當初完全沒(méi)有想到的。

然而，在我們看來(lái)，這是一次真正對商業(yè)地產(chǎn)主題化深耕細作的實(shí)踐。

對商業(yè)地產(chǎn)，胡煥皓似乎具有一種天生的敏銳感。

面對當前的武漢商業(yè)地產(chǎn)困境，胡煥皓談到，電商的沖擊，消費習慣的改變，現在的商業(yè)越來(lái)越難做了，用過(guò)去大概的、想象的方式來(lái)做商業(yè)，注定是要失敗的。

現在的商業(yè)地產(chǎn)習慣了浮光掠影，鼻子胡子一把抓，如果不把事情做“精深透”，是沒(méi)有結果的。

胡煥皓認為，大有大的做法，小有小的做法，可以說(shuō)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的存活，是一個(gè)核心主題的打造。商業(yè)只能做第一，不能做第二，找準商業(yè)的核心運營(yíng)邏輯，讓商業(yè)真正發(fā)揮價(jià)值，才能讓商業(yè)持續化的運營(yíng)存活。

當然，任何事物都有兩面性。

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目能不能盤(pán)活，還要看“天時(shí)地利人和”，“任何事物都要符合發(fā)展規律，否則你有再大的本事，也做不了?！?/p>

胡煥皓認為，每一個(gè)項目一定有適合它的方向，就看你找不找得到這個(gè)點(diǎn)。

雖說(shuō)成功對他而言，已經(jīng)不是第一次。專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)的規劃與運營(yíng)，這一行一干就是近三十年，自稱(chēng)自己為“爛尾樓專(zhuān)家”的他，還曾操盤(pán)過(guò)香港映像、江漢路happy站臺等，一次又一次的啃硬骨頭，一次又一次拿出新的成績(jì)單。

胡煥皓更遠的眼光，放到了御鑒禮宴品牌的推廣上，將開(kāi)展全國戰略性的落地推廣。目前御鑒禮宴第二店選址于中北路百安居二樓，正在裝修階段，將于明年正式開(kāi)業(yè)。

【后記】

對胡總的采訪(fǎng)是一次很愉悅的交流，用商業(yè)地產(chǎn)界的“老頑童”來(lái)形容，一點(diǎn)也不為過(guò)。

整場(chǎng)交流下來(lái)，你會(huì )感覺(jué)，胡煥皓還是一個(gè)詼諧、幽默又有趣的人，“網(wǎng)購、bug、荷爾蒙消費、網(wǎng)紅、VR等年輕人常用詞匯，在他口中時(shí)常就蹦出來(lái)了，在我們看來(lái)，他似乎比年輕人要更懂年輕人。言語(yǔ)之間，思維敏捷，頭腦靈活，對數字的記憶尤其準確，讓我們年輕人都甚覺(jué)自愧不如。

剛過(guò)花甲之年的胡煥皓，依然對工作保持著(zhù)飽滿(mǎn)的熱情。他認為思考是件很愉悅的事情，現在仍會(huì )為了一個(gè)問(wèn)題思考一晚上。據說(shuō)，他還是武漢攝影行業(yè)協(xié)會(huì )的副會(huì )長(cháng)。

或許，熱愛(ài)和專(zhuān)注正是胡煥皓身上最平凡的閃光點(diǎn)，也正是這份熱愛(ài)和專(zhuān)注，讓他不論做什么，都能成為行業(yè)的佼佼者。

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